Calculadora de plusvalía municipal
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender, donar o heredar un inmueble. Compara el método objetivo y el método real y aplica automáticamente el que resulte menos gravoso, como permite la ley. Gratis y sin registro.
El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal (máximo legal 30 %). Se ha puesto 30 % por defecto como referencia superior; cambia el valor por el de tu municipio si lo conoces.
| Concepto | Importe |
|---|
Estimación orientativa. Los coeficientes del método objetivo y el tipo de gravamen los aprueba cada ayuntamiento y pueden cambiar cada año; verifica siempre la ordenanza fiscal vigente de tu municipio antes de autoliquidar. No es asesoramiento fiscal.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir el método que menos pagues, y la diferencia entre uno y otro es real. El método objetivo aplica un coeficiente por años de tenencia (art. 107.4 de la Ley de Haciendas Locales) al valor catastral del suelo, sin mirar cuánto ganaste; el método real grava el incremento efectivo entre el precio de compra y el de venta. La regla práctica: el objetivo gana cuando la ganancia fue grande respecto al valor catastral, y el real gana cuando vendiste con poca ganancia. Con un suelo catastral de 60.000 €, 8 años y una ganancia de 60.000 €, el objetivo sale 3.420 € frente a 6.000 € del real; pero con solo 10.000 € de ganancia el real baja a 900 € y es el que conviene. Y si vendiste sin ganancia, no hay impuesto (arts. 104-110 LHL).
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021) y el Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), existen dos métodos para calcular la base imponible del IIVTNU, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable (menos cuota a pagar):
- Método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo en el momento de la transmisión × coeficiente según los años de tenencia (tabla estatal de coeficientes máximos, art. 107.4 TRLHL, actualizada por real decreto-ley). No mira el precio real de compraventa.
- Método real (plusvalía real): base imponible = (precio de venta − precio de compra) × porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. Si no hay incremento real, la operación no está sujeta y no se paga nada.
En ambos casos, la cuota resulta de aplicar el tipo de gravamen que fije el ayuntamiento (máximo legal: 30 %) sobre la base imponible correspondiente.
Nota sobre esta calculadora: el método real exige, en rigor, conocer el valor catastral del suelo y el valor catastral total (construcción + suelo) del inmueble para obtener la proporción exacta del suelo. Como este formulario solo pide el valor catastral del suelo, se usa como aproximación (proxy) la proporción entre el valor catastral del suelo introducido y el precio de compra, aplicada sobre la ganancia (venta − compra). Es una simplificación razonable para una estimación rápida, pero no sustituye el cálculo con el recibo del IBI, que desglosa valor catastral del suelo y de la construcción por separado.
Coeficientes del método objetivo 2026 (por años de tenencia)
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Metodología: coeficientes máximos estatales del art. 107.4 TRLHL (Real Decreto Legislativo 2/2004), en la redacción dada por el Real Decreto-ley 26/2021, con los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (tabla de 2024), que continúan vigentes al no convalidarse en el Congreso los intentos de actualización posteriores (el RDL 9/2024 para 2025 y el RDL 16/2025 para 2026, que pretendía subirlos hasta un 40 % en algunos tramos). Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores a estos máximos en su ordenanza fiscal: consulta siempre la de tu municipio, porque puede diferir. Fuentes: BOE (RDL 26/2021, TRLHL art. 107) y Ministerio de Hacienda.
Ejemplo resuelto
Javier vendió en 2026 un piso que compró hace 8 años por 180.000 €, y ahora lo vende por 240.000 €. El valor catastral del suelo es de 60.000 € y el ayuntamiento aplica el tipo de gravamen máximo, 30 %. ¿Cuánto paga de plusvalía municipal?
- Método objetivo: con 8 años de tenencia, el coeficiente es 0,19. Base imponible = 60.000 € × 0,19 = 11.400 €. Cuota = 11.400 € × 30 % = 3.420 €.
- Método real: ganancia = 240.000 € − 180.000 € = 60.000 €. Proporción del suelo (proxy) = 60.000 € / 180.000 € = 33,3 %. Base imponible = 60.000 € × 33,3 % = 20.000 €. Cuota = 20.000 € × 30 % = 6.000 €.
- Como la ley permite elegir el método más favorable, y el objetivo (3.420 €) sale más barato que el real (6.000 €), Javier paga por el método objetivo: 3.420 € de plusvalía municipal.
¿Método objetivo o real? Cuál elegir
La calculadora aplica por ti el método menos gravoso, pero conviene entender por qué gana uno u otro: es la única decisión que de verdad mueve la cuota. Todo se reduce a comparar dos cifras: el valor catastral del suelo (que manda en el objetivo) y la ganancia real de la venta (que manda en el real).
- El método real gana cuando vendiste con poca ganancia —o con pérdida, y entonces no tributas—. Como su base es la diferencia entre compra y venta, si esa diferencia es pequeña la cuota se hunde.
- El método objetivo gana cuando la ganancia fue grande respecto al valor catastral del suelo. Ignora el precio de venta y solo mira catastro × coeficiente, así que pone un techo que no sube por mucho que hayas ganado.
El error habitual es autoliquidar por el objetivo «porque es el de siempre» sin calcular el real: desde 2021 el método real hay que solicitarlo expresamente en la autoliquidación, y si no lo pides, el ayuntamiento liquida por el objetivo aunque el real te saliera más barato. Estos tres casos, con los mismos 60.000 € de suelo, 8 años de tenencia y tipo del 30 %, muestran cómo cambia el ganador solo según la ganancia:
| Situación | Cuota objetivo | Cuota real | Pagas |
|---|---|---|---|
| Ganancia grande (compra 180.000 → venta 240.000) | 3.420 € | 6.000 € | 3.420 € (objetivo) |
| Ganancia pequeña (compra 200.000 → venta 210.000) | 3.420 € | 900 € | 900 € (real) |
| Sin ganancia (compra 210.000 → venta 200.000) | 3.420 € | — | 0 € (no sujeto) |
En los tres casos el objetivo da lo mismo (3.420 €) porque solo depende del catastro y los años; lo que cambia es el real. Cifras calculadas con esta misma herramienta; verifica el tipo de gravamen y los coeficientes de tu municipio, que pueden ser inferiores al máximo del 30 %.
Ejemplo donde gana el método real
Mismo piso, pero comprado por 200.000 € y vendido por 210.000 € (solo 10.000 € de ganancia), 8 años de tenencia, tipo del 30 %:
- Método objetivo: 60.000 € × 0,19 = 11.400 € de base; 11.400 € × 30 % = 3.420 € (no cambia: no mira la venta).
- Método real: ganancia = 210.000 € − 200.000 € = 10.000 €. Proporción del suelo (proxy) = 60.000 € / 200.000 € = 30 %. Base = 10.000 € × 30 % = 3.000 €; cuota = 3.000 € × 30 % = 900 €.
- El real (900 €) es mucho más barato que el objetivo (3.420 €): pedir el método real en la autoliquidación ahorra 2.520 €.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que se compró un inmueble hasta que se vende, dona o hereda. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, no Hacienda.
¿Qué diferencia hay entre el método objetivo y el método real?
El método objetivo calcula la base multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija el Estado según los años de tenencia, sin mirar el precio real de compraventa. El método real calcula la base a partir de la ganancia real (precio de venta menos precio de compra), aplicando la proporción del suelo sobre el valor total. Desde el RDL 26/2021, el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable, y debe solicitarlo expresamente en la autoliquidación.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno (por ejemplo, porque el precio de venta es igual o inferior al de compra), la operación está no sujeta al impuesto y no hay que pagar nada. Hay que declarar igualmente la no sujeción ante el ayuntamiento, aportando las escrituras de compra y venta, dentro del plazo habitual.
¿Quién paga la plusvalía municipal, comprador o vendedor?
En una compraventa, el sujeto pasivo es quien vende (el transmitente). En una donación o herencia, paga quien recibe el inmueble (donatario o heredero). Es negociable pactar otra cosa entre las partes en el contrato privado, pero frente al ayuntamiento el obligado legal es el que marca la ley.
¿Cuál es el plazo para presentar la plusvalía municipal?
Con carácter general, 30 días hábiles desde la transmisión si es una compraventa o donación entre vivos, y 6 meses (prorrogables a 1 año) si es por herencia. El plazo y el procedimiento exacto (autoliquidación o declaración) los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal.