Calculadora de reforma de local comercial
Ejemplo: oficina de 100 m², calidad media, zona de precio medio. Cambia los campos por los de tu local.
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| Partida | Estimación |
|---|
Precios medios de mercado en España (2026), sin IVA, licencia de actividad ni proyecto técnico salvo lo indicado en el desglose. El precio real depende del estado del local, las instalaciones existentes y los acabados concretos.
Estima cuánto puede costar reformar tu local en 2026. Elige el tipo de negocio, indica los metros cuadrados y el nivel de calidad, y obtén un rango de precio con el desglose por partidas. Gratis y sin registro.
Reformar un local comercial de calidad media cuesta en 2026 unos 400-600 €/m² si es una oficina, 550-800 €/m² si es una tienda y 1.000-1.500 €/m² si es hostelería — un bar o un restaurante cuesta más del doble que una oficina por la extracción de humos, la insonorización y los aseos accesibles. El reparto habitual del presupuesto es 45 % obra, 40 % instalaciones y 15 % licencia, proyecto y dirección, una partida que en un local no es opcional como sí puede serlo en una vivienda. A diferencia de la reforma de una casa, la de un local tributa siempre al 21 % de IVA (tipo general de la Ley 37/1992), no al 10 % reducido, pero ese IVA es deducible si el local está afecto a tu actividad. Son precios medios de mercado en España; el importe real depende del estado de partida del local y de las instalaciones que haya que rehacer.
Cómo se calcula el precio de reformar un local
El coste de reformar un local comercial se estima habitualmente en euros por metro cuadrado, ajustando después según el uso del espacio y el nivel de acabados. Una oficina necesita menos instalaciones especiales, una tienda añade escaparate e imagen de marca, y un local de hostelería concentra instalaciones caras (cocina, extracción, gas, fontanería reforzada) que disparan el precio por m².
Precios de referencia por m² (2026)
| Tipo de local | Básico | Medio | Alto |
|---|---|---|---|
| Oficina | 250–400 €/m² | 400–600 €/m² | 600–900 €/m² |
| Tienda / comercio | 350–550 €/m² | 550–800 €/m² | 800–1.200 €/m² |
| Hostelería (bar/restaurante) | 700–1.000 €/m² | 1.000–1.500 €/m² | 1.500–2.200 €/m² |
Cómo se reparte el presupuesto
En una reforma de local típica, la obra y albañilería suele suponer en torno al 45 % del total, las instalaciones (electricidad, climatización, fontanería) alrededor del 40 %, y la licencia, proyecto y dirección de obra el 15 % restante. En hostelería, la partida de instalaciones puede pesar más por la cocina, la extracción de humos y el gas.
Ejemplo resuelto
Marta quiere abrir una tienda de ropa de 80 m² en el centro de una gran ciudad, con un nivel de calidad medio. Así se calcula con la calculadora de arriba:
- Tipo de local: Tienda / comercio
- Superficie: 80 m²
- Calidad: Medio (550–800 €/m², precio medio 675 €/m²)
- Zona: Grandes ciudades (factor ×1,15)
- Coste medio = 80 m² × 675 €/m² × 1,15 = 62.100 €
- Rango: de 80 × 550 × 1,15 a 80 × 800 × 1,15 = 50.600 € – 73.600 €
Del presupuesto medio de 62.100 €, la obra y albañilería (45 %) suponen unos 27.945 €, las instalaciones (electricidad, climatización, fontanería, 40 %) unos 24.840 €, y la licencia, proyecto y dirección de obra (15 %) unos 9.315 €. Puedes probar tu propio local con la calculadora de arriba, cambiando tipo, metros, calidad o zona.
¿Lleva IVA la reforma de un local? ¿Puedo deducirlo?
La reforma de un local comercial lleva el 21 % de IVA, el tipo general, no el 10 % reducido de las viviendas.
El tipo reducido del 10 % que abarata las obras de reforma solo se aplica a edificaciones destinadas a vivienda y con condiciones concretas (que el destinatario sea un particular, que la vivienda tenga más de dos años y que los materiales aportados no superen el 40 % de la factura), según el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA. Un local comercial no es una vivienda, así que se le aplica el tipo general del 21 % (artículo 90 de la misma ley).
La contrapartida para quien reforma el local de su negocio: ese IVA es deducible si el local está afecto a la actividad y la factura está a nombre de la empresa o del autónomo. Por eso, al comparar presupuestos, lo coherente es razonar en precio sin IVA —que es lo que muestra la calculadora de arriba—: para una empresa o un autónomo con actividad, el IVA no es un coste, sino un impuesto que se recupera. Para un particular que reforma un local sin actividad económica, en cambio, el 21 % sí es coste final y hay que sumarlo al presupuesto.
¿Qué licencia necesitas para reformar un local comercial?
Si no tocas estructura ni cambias el uso, suele bastar una licencia de obra menor o una declaración responsable; si tocas estructura o cambias el uso, necesitas licencia de obra mayor con proyecto técnico.
La licencia de obra menor cubre reformas que no afectan a la estructura ni al uso del local: pintura, alicatados, instalaciones, distribución interior con tabiquería ligera. La licencia de obra mayor es obligatoria cuando se toca la estructura o la fachada, o cuando hay un cambio de uso —por ejemplo, convertir una oficina en un local de hostelería—, y exige un proyecto técnico firmado por un técnico competente. Esa necesidad de proyecto es parte de por qué la gestión pesa un 15 % en el presupuesto de un local y no el 10 % de una vivienda.
Para muchas actividades comerciales en locales de hasta 750 m², la Ley 12/2012 sustituyó la licencia previa de apertura por una declaración responsable: se puede arrancar la actividad presentando una declaración, sin esperar a la resolución del ayuntamiento. Pero eso no exime de las licencias de obra cuando la reforma las requiere, y el detalle cambia de un municipio a otro. El error más caro en una reforma de local es empezar la obra antes de tener la licencia: si el ayuntamiento la deniega o impone condiciones, parte de lo hecho puede haber que rehacerlo.
Qué encarece el presupuesto y qué no suele estar incluido
Las partidas que más se olvidan al estimar «por m²» son el boletín eléctrico nuevo, el aseo accesible, la retirada de lo que dejó el inquilino anterior y, en hostelería, la extracción de humos.
Dos locales de los mismos metros pueden costar muy distinto según el estado de partida. Lo que suele quedar fuera de un presupuesto rápido de «precio por m²» y luego aparece en la factura:
- Boletín eléctrico y refuerzo de potencia: un local que cambia de actividad casi siempre necesita un nuevo certificado de instalación eléctrica y, a menudo, más potencia contratada.
- Aseo accesible: los locales de pública concurrencia deben cumplir la normativa de accesibilidad (CTE DB-SUA), lo que obliga a un aseo adaptado que muchos locales antiguos no tienen.
- Retirada y demolición previa: vaciar el local de la instalación del inquilino anterior (mobiliario fijo, falsos techos, suelos) es una partida en sí misma, no un gesto gratis antes de empezar.
- Extracción y ventilación: obligatoria en hostelería, pero también en cualquier actividad con humos u olores; la salida de humos a cubierta encarece mucho si el local está en la planta baja de un edificio de viviendas.
- Proyecto, dirección de obra y tasas municipales: el 15 % que la calculadora reserva para gestión no es un extra opcional en un local comercial.
¿Cuánto se tarda en reformar un local?
La obra de un local medio lleva entre 4 y 10 semanas; a eso hay que sumar la tramitación de licencias, que puede ir de semanas a varios meses según el ayuntamiento.
La obra en sí de un local de 80-150 m² suele moverse entre un mes y dos meses y medio: menos si es un lavado de cara (pintura, suelo, pequeña electricidad) y más si hay que rehacer instalaciones o cambiar la distribución. Lo que más descuadra los plazos no es la obra, sino la tramitación: una licencia de obra mayor o un cambio de uso puede tardar meses en resolverse. Por eso conviene iniciar la licencia antes de cerrar el equipo de obra y, si la actividad lo permite, acogerse a la declaración responsable para no retrasar el arranque del negocio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un local comercial por m²?
Depende mucho del uso: una oficina se mueve entre 250 y 900 €/m² según la calidad, una tienda entre 350 y 1.200 €/m², y un local de hostelería entre 700 y 2.200 €/m² por la cantidad de instalaciones (cocina, extracción, fontanería) que necesita.
¿Es más cara la reforma de un bar o de una tienda?
Normalmente sí. Un local de hostelería concentra instalaciones de gas, extracción de humos, fontanería reforzada y normativa sanitaria específica, lo que encarece el m² frente a una tienda, que suele necesitar menos instalaciones especiales.
¿Necesito licencia de obra para reformar un local?
En la mayoría de los casos sí, especialmente si hay cambio de uso, obras que afectan a estructura o instalaciones nuevas de gas/extracción. El tipo de licencia (obra menor, mayor, o actividad) depende del ayuntamiento y del uso del local, y se tramita antes de empezar.
¿Qué incluye la reforma de un local?
La obra y albañilería suponen en torno al 45 % del presupuesto, las instalaciones (electricidad, climatización, fontanería) alrededor del 40 %, y la licencia, proyecto y dirección de obra el 15 % restante.
¿Cuánto cuesta adaptar un local para hostelería?
Adaptar un local para bar o restaurante suele ser lo más caro por m², entre 700 y 2.200 €/m² según calidad, porque exige cocina, extracción de humos, cámaras, fontanería reforzada y cumplimiento de normativa sanitaria y de accesibilidad.
¿La reforma de un local lleva el IVA reducido del 10 %?
No. El tipo reducido del 10 % solo se aplica a obras en viviendas de particulares y con ciertas condiciones (art. 91 de la Ley 37/1992). Un local comercial tributa al 21 %, el tipo general, aunque ese IVA es deducible si el local está afecto a una actividad empresarial o de autónomo.
¿Puedo empezar la reforma del local antes de tener la licencia?
No es recomendable. Empezar sin la licencia correspondiente expone a sanciones y, si el ayuntamiento deniega o impone condiciones, a rehacer parte de lo ejecutado. Para muchas actividades en locales de hasta 750 m² basta una declaración responsable (Ley 12/2012), pero las obras que afectan a estructura o cambian el uso siguen necesitando licencia de obra previa.
¿Cuánto se tarda en reformar un local comercial?
La obra de un local medio (80-150 m²) suele llevar entre 4 y 10 semanas. A eso hay que sumar la tramitación de licencias, que puede ir de semanas a varios meses según el ayuntamiento y el tipo de licencia necesaria.