Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, el total a pagar y los intereses según el importe, el plazo y el tipo de interés. Sistema francés (cuota constante). Gratis y sin registro.
| Concepto | Importe |
|---|
Estimación orientativa con el sistema de amortización francés y tipo constante. No incluye comisiones, seguros ni otros gastos (que sí recoge la TAE). No es asesoramiento financiero.
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: la cuota es igual todos los meses, pero al principio pagas casi solo intereses y el capital se amortiza al final. 150.000 € a 25 años al 3 % son 711 € al mes y 213.395 € en total: más de 63.000 € solo de intereses. Referencia: ficha «Cuota hipotecaria» del Banco de España.
Cómo se calcula la cuota de la hipoteca
En España, la práctica totalidad de las hipotecas usan el sistema de amortización francés: se paga una cuota constante cada mes durante toda la vida del préstamo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el tiempo, cada vez amortizas más capital. La fórmula de la cuota es:
cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n), con C = capital, i = TIN anual ÷ 12, n = plazo en meses.
Ejemplos de cuota (préstamo de 150.000 €)
| Plazo | TIN 2 % | TIN 3 % | TIN 4 % |
|---|---|---|---|
| 20 años | 759 € | 832 € | 909 € |
| 25 años | 636 € | 711 € | 792 € |
| 30 años | 554 € | 632 € | 716 € |
TIN, TAE y coste real
Esta calculadora trabaja con el TIN (el interés puro). El coste real de la hipoteca lo refleja la TAE, que añade comisiones y gastos. Para comparar ofertas de forma justa, mira siempre la TAE, no solo la cuota.
Metodología: fórmula estándar del sistema de amortización francés. Los ejemplos son cálculos propios redondeados. Referencia divulgativa: Banco de España, «Guía de acceso a la hipoteca».
Ejemplo resuelto
Ana y David piden una hipoteca de 180.000 € a 25 años con un TIN fijo del 3,20 %. Así se calcula su cuota mensual con el sistema francés:
- Capital (C): 180.000 €
- Plazo (n): 25 años → 300 cuotas mensuales
- Tipo mensual (i): 3,20 % ÷ 12 = 0,2667 % (0,002667)
- Cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n) = 180.000 × 0,002667 / (1 − 1,002667−300)
- Cuota mensual: 872,42 €
- Total a pagar en 25 años: 261.726,65 €
- Intereses totales: 81.726,65 €
Es decir, Ana y David devolverán al banco 81.726,65 € más de lo que pidieron prestado, repartidos en 300 cuotas de 872,42 €. Puedes probar tu propio caso con la calculadora de arriba, cambiando importe, plazo o TIN.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La mayoría de hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: cuota constante durante toda la vida del préstamo. La fórmula es cuota = C · i / (1 − (1 + i)^−n), donde C es el capital, i el tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12) y n el número de meses.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN (tipo de interés nominal) es el interés puro del préstamo y es el que usa esta calculadora. La TAE incluye además comisiones y algunos gastos, por lo que refleja mejor el coste real. Para comparar hipotecas, fíjate en la TAE.
¿La cuota incluye los seguros y gastos?
No. Esta estimación es solo la cuota de amortización del préstamo. Muchas hipotecas exigen o bonifican con seguros (hogar, vida) y tienen gastos asociados; consúltalos con la entidad, ya que afectan al coste real (TAE).
¿Cómo puedo bajar la cuota mensual?
Ampliando el plazo (pagas menos al mes pero más intereses en total), reduciendo el capital con una entrada mayor o una amortización anticipada, o negociando un tipo de interés más bajo. Alargar el plazo baja la cuota pero encarece el total.
¿Es lo mismo hipoteca fija que variable?
En una hipoteca fija el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que esta calculadora la estima con precisión. En una variable el tipo se revisa periódicamente (normalmente según el euríbor), así que el resultado es solo una foto con el tipo actual.